1. เช็กก่อนว่า “ผู้เช่าผิดนัด” แบบไหน
อย่าเริ่มจากคำถามว่า “จะเอาผู้เช่าออกอย่างไร” ให้เริ่มจากข้อเท็จจริง เพราะเหตุของเคสเป็นตัวกำหนดว่าต้องเตรียมข้อมูลและเอกสารอะไรต่อ
2. กรณีค้างค่าเช่า: มาตรา 560 บอกอะไร
มาตรา 560 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์วางหลักว่า หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาได้ และหากค่าเช่าชำระเป็นรายเดือนหรือเป็นระยะยาวกว่ารายเดือน ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระภายในเวลาที่กำหนดซึ่งไม่น้อยกว่า 15 วัน
ต้องตรวจด้วยว่าสัญญาเช่ากำหนดเหตุผิดนัด วิธีบอกกล่าว หรือสิทธิบอกเลิกไว้อย่างไร รวมถึงข้อเท็จจริงว่ามีการชำระบางส่วน การยอมรับการชำระภายหลัง หรือการตกลงแก้ไขเงื่อนไขกันหรือไม่
อ้างอิงตัวบท: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560
3. หลักฐานที่ควรเตรียมก่อนเดินขั้นต่อไป
- สัญญาเช่าและเอกสารแนบท้าย
- ตารางวันครบกำหนดและยอดค่าเช่าที่ค้าง
- หลักฐานการชำระที่ผ่านมา
- ข้อความ LINE / อีเมล / การแจ้งเตือนที่เคยส่ง
- ภาพหรือหลักฐานเหตุผิดสัญญา หากมี
- หนังสือที่เคยส่ง พร้อมหลักฐานการส่งและวันที่ผู้เช่าได้รับ
เหตุผลที่ “วันที่ได้รับหนังสือ” สำคัญ เพราะหลายขั้นตอนต้องนับกำหนดเวลาต่อจากการบอกกล่าวก่อนหน้า หากไม่มีหลักฐานวันที่ชัดเจน การตัดสินใจว่าควรไปขั้นไหนต่อจะยากขึ้น
4. จากทวงถามไปสู่หนังสือบอกเลิกสัญญา
ในเคสค้างค่าเช่ารายเดือน กระบวนการทั่วไปมักเริ่มจากการระบุยอดค้างและบอกกล่าวให้ชำระภายในกำหนดที่เกี่ยวข้องกับเคส เมื่อพ้นกำหนดแล้วผู้เช่ายังไม่ชำระหรือไม่แก้ไข จึงค่อยประเมินการออกหนังสือบอกเลิกสัญญา โดยเนื้อหาควรสอดคล้องกับสัญญา เหตุผิดนัด หนังสือก่อนหน้า และหลักฐานการส่ง
SignDee Notice จึงไม่ได้เริ่มจากการเลือก “แบบฟอร์มใบไหน” แต่เริ่มจากการจัดสถานการณ์ของเคส แล้วใช้ข้อมูลชุดเดียวกันต่อไปยังเอกสารและ Timeline ที่เกี่ยวข้อง
5. บอกเลิกแล้วผู้เช่ายังไม่ออก ต้องทำอย่างไรต่อ
การบอกเลิกสัญญาไม่ได้แปลว่าผู้ให้เช่าสามารถเข้ายึดห้อง เปลี่ยนกุญแจ หรือนำทรัพย์สินของผู้เช่าออกได้โดยอัตโนมัติ หากผู้เช่ายังไม่ส่งมอบห้อง ขั้นตอนถัดไปอาจเกี่ยวข้องกับการใช้สิทธิทางศาลหรือกระบวนการอื่นตามข้อเท็จจริงและสัญญา
จุดสำคัญคือรักษาหลักฐานของทุกขั้น: สัญญา เหตุผิดนัด หนังสือ การส่ง วันที่ได้รับ และการตอบกลับ เพราะข้อมูลเหล่านี้เป็นฐานสำหรับการพิจารณาว่าควรทำอะไรต่อ
6. คำถามที่พบบ่อย
ผู้เช่าค้างค่าเช่า ต้องรอกี่วันก่อนบอกเลิกสัญญา?
ถ้าค่าเช่าชำระเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน มาตรา 560 วางหลักให้บอกกล่าวให้ชำระภายในกำหนดไม่น้อยกว่า 15 วันก่อน แต่ควรตรวจข้อความในสัญญาและข้อเท็จจริงของเคสประกอบเสมอ
ส่ง LINE ทวงค่าเช่าแทนหนังสือได้ไหม?
LINE อาจเป็นหลักฐานว่าเคยติดต่อหรือแจ้งข้อเท็จจริง แต่ไม่ควรสรุปว่าใช้แทนวิธีการบอกกล่าวที่เหมาะสมได้ในทุกกรณี ต้องดูข้อสัญญา เนื้อหาที่ส่ง วิธีการส่ง และหลักฐานการได้รับด้วย
บอกเลิกสัญญาแล้วเปลี่ยนกุญแจได้เลยไหม?
ไม่ควรถือว่าทำได้โดยอัตโนมัติ หากผู้เช่ายังครอบครองห้องอยู่ การดำเนินการต่อควรพิจารณาสิทธิและกระบวนการทางกฎหมายที่เหมาะสมกับข้อเท็จจริง
ก่อนทำอะไรต่อ ต้องรู้ก่อนว่าเคสอยู่ตรงไหน
ตอบ 4 คำถามสั้น ๆ เพื่อจัดสถานการณ์เบื้องต้น แล้วค่อยเริ่มกรอกข้อมูลจริงใน SignDee Notice
ตรวจว่าเคสควรเริ่มตรงไหน →ข้อมูลบนหน้านี้เป็นข้อมูลทั่วไปและคำอธิบายบริการ ไม่ใช่คำปรึกษากฎหมายเฉพาะกรณี สิทธิ ขั้นตอน เอกสาร และผลลัพธ์อาจแตกต่างกันตามข้อความในสัญญา ข้อเท็จจริง และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับแต่ละกรณี